楼市巨震！谁在偷笑？

政策解读：落实为核心，稳地产决心不变

政策要点：强调落实，关注收储收地细节

今年的房地产政策核心在于“落实”二字。在财政和央行明确表态支持收储收地的前提下，地方政府将获得更大的自主权，预计这将有助于进一步改善房地产市场的供需关系，推动市场平稳健康发展。后续需要密切关注收储、收地等具体政策的深化和落地执行情况，尤其是细节方面的变化。

总理报告：肯定地位，稳市场基调明确

在3月5日召开的十四届全国人大三次会议上，李强总理的政府工作报告中，关于房地产的表述与上年中央经济工作会议的精神基本一致。但特别之处在于，报告在房地产部分的总体要求中，明确提出“坚持在发展中逐步化解风险”，这既肯定了房地产在国民经济中的重要地位，又指明了未来发展方向。同时，报告再次强调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。这表明中央政府稳定房地产市场的态度和决心已经非常明确。本次报告还明确提出要实施更加积极有为的宏观政策，并在供给、需求和风险防范等多个层面部署了房地产相关政策。

市场表现：房地产指数跑输大盘

新房市场：成交面积环比下降，同比上升

本周（指报告所指的当周）申万房地产指数累计变动幅度为-0.9%，落后沪深300指数2.29个百分点，在31个申万一级行业中排名第29位，表现相对较弱。

本周30个城市新房成交面积为167.0万平方米，环比下降31.2%，但同比提升17.1%。具体来看：

• 样本一线城市的新房成交面积为43.6万方，环比-25.0%，同比+44.7%。
• 样本二线城市为79.6万方，环比-32.9%，同比+7.0%。
• 样本三线城市为43.8万方，环比-33.7%，同比+14.9%。

二手房市场：成交面积环比小幅下降，同比大幅上升

本周14个样本城市二手房成交面积合计229.3万方，环比下降5.8%，但同比增长47.6%。具体来看：

• 样本一线城市的本周二手房成交面积为97.0万方，环比-9.0%。
• 样本二线城市为105.8万方，环比-4.1%。
• 样本三线城市为26.5万方，环比0.4%。

信用债市场：发行量增加，净融资额小幅上升

本周（3.3-3.9）共有24只房企信用债发行，环比增加15只；发行规模共计215.11亿元，环比增加95.6亿元，总偿还量204.05亿元，环比增加94.1亿元，净融资额为11.06亿元，环比增加1.5亿元。从主体评级来看，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA级为主，占比76.1%。

从债券类型来看，本周房企债券发行以一般中期票据为主，占比48.2%。

从债券期限来看，本周发行的债券以3-5年期为主，占比47.2%。

投资建议：维持“增持”评级，关注政策受益标的

投资逻辑：政策驱动，早周期指向，格局改善

我们维持对房地产行业“增持”的评级。 理由如下：

1. 政策驱动进入深水区： 房地产市场面临的基本面压力倒逼政策力度持续加大，我们认为本轮政策最终力度有望超过2008年和2014年，目前仍在政策发力途中。
2. 早周期指标指向性作用： 地产作为经济的早周期指标，具有风向标意义，配置地产相当于配置经济复苏的预期。
3. 行业竞争格局改善： 拿地和销售表现优异的仍然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。
4. 城市分化逻辑奏效： “只看好一线+2/3二线+极少量城市”的观点依然有效，该城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。
5. 供给侧政策迎来新变化： 收储、妥善处置闲置土地等供给侧政策有新变化，依然是观察政策落地最重要的方向，且可以预见，一二线城市仍然更受益于这些政策。

基于以上逻辑，我们认为2025年仍然是以政策为核心主导力量，板块主要做政策beta，节奏和仓位控制更重要。

配置方向：基本面优良公司，地方城投，物业，转型概念，中介

建议关注以下配置方向：

• 基本面alpha公司： A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产。

• 受益于化债和去库存的地方城投类企业： 城投控股、北京城建等等。

• 物业公司（跟涨）： 华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。

• 转型概念股： 张江高科、中华企业等等。

• 房地产中介： 贝壳。

  风险提示：政策落地风险，需求复苏风险，房企出险风险

投资者需注意以下风险：

• 政策落地不及预期： 相关政策的实际执行效果可能低于预期，导致市场改善程度受限。
• 需求复苏不及预期： 房地产市场需求可能受到多种因素影响，复苏进程可能缓慢或出现波动。
• 房企出险风险蔓延： 个别房企的债务风险可能蔓延至整个行业，对市场信心造成冲击。

请投资者充分评估以上风险，谨慎决策。